ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch được gọi là đất nền dự án. Những lô đất này vẫn như cũ và chưa bị xâm nhập bởi con người. Các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích xung quanh thường sử dụng đất nền dự án. Đó có thể là khu dân cư, dự án nhà ở, doanh nghiệp, nhà xưởng, văn phòng hoặc khu sinh thái.
Nhiều người thường hỏi về quy hoạch đất của dự án. Quy hoạch đất của dự án được xác định dựa trên khái niệm về đất nền dự án. Theo đó, các khu đất dự án thường được quy hoạch một cách công khai và minh bạch. Nếu xảy ra tình trạng phải đền bù, chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm.
đất nền dự án được phân lô
Xây dựng hệ thống tiện ích thường là mục đích sử dụng đất nền dự án.
Người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro khi mua đất nền dự án vì những lý do như lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với mức đầu tư ban đầu, ưu đãi và chiết khấu đặc biệt như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời…” Ngoài ra, tâm lý đám đông góp phần khiến các nhà đầu tư nhanh chóng trả tiền đặt cọc và quên tìm hiểu về dự án đang được đầu tư cũng như các rủi ro pháp lý có liên quan. Điều này khiến họ dễ dàng vướng vào các “dự án ma”, nơi các doanh nghiệp và cá nhân lừa đảo
Khi mua đất nền cho một dự án bất động sản, người đầu tư phải xem xét mười vấn đề sau để tránh các rủi ro này:
Thứ nhất, bạn có biết địa điểm của dự án?
Người ta thường gọi đất nền dự án để phân biệt với các lô đất thông thường. Nó chỉ bao gồm những lô đất hoặc vị trí đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, được đầu tư vào cơ sở hạ tầng có tác động. Quy hoạch phải rõ ràng và minh bạch. Đất đai liên quan đến dự án phải được đền bù bởi chủ đầu tư sau khi họ cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan.
Mặc dù đây là từ được sử dụng phổ biến, hiện tại luật không quy định đất nền dự án. Tuy nhiên, theo các quy định có thể hiểu, đất nền dự án là đất mà chủ đầu tư được Nhà nước cung cấp và cho thuê để thực hiện dự án đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, như bán nền hoặc bán kết hợp cho thuê, không có vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Đối với loại hình kinh doanh này, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở không cần xây dựng, nhưng khách hàng vẫn có thể nhận được quyền sử dụng đất để họ tự xây dựng. Hộ gia đình hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng tự xây dựng phải tuân thủ các quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt khi xây dựng.
Có trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc công bố công khai các khu vực trong đó các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở đang được thực hiện. Các khu vực này có thể được bán hoặc cho thuê kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô hoặ
Thứ hai, lựa chọn chủ đầu tư có uy tín và năng lực.
Thành công của một dự án bất động sản phụ thuộc vào một trong những yếu tố quan trọng nhất. Một trong những điều tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án là hiểu rõ về chủ đầu tư vì họ là người “cầm cân nảy mực” của dự án bất động sản.
Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư trước khi họ quyết định mua đất nền dự án. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư phải đảm bảo rằng lĩnh vực kinh doanh của họ có khả năng đầu tư và xây dựng để có thể hoạt động hợp pháp.
Ngoài ra, có thể đánh giá khả năng của chủ đầu tư bằng cách xem xét các dự án từng thành công, uy tín truyền thông, khả năng tài chính qua các kênh như Google và báo cáo tài chính của doanh nghiệp, hoặc xem xét mức độ hài lòng của người dân tham gia vào các dự án đó.
Ngoài việc đánh giá tính khả thi của dự án và uy tín của chủ đầu tư, người đầu tư sẽ tìm hiểu về chủ đầu tư để xác định ai có thẩm quyền bán và ký kết hợp đồng nếu việc mua bán thực sự xảy ra.
Thứ ba, lựa chọn dự án phù hợp với các yêu cầu của phân loại bán nền, có hồ sơ pháp lý đầy đủ theo luật định và đáp ứng các yêu cầu khác như phong thuỷ, môi trường và địa điểm.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng một bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bao gồm cả kết cấu hạ tầng, có thể được chuyển nhượng hoặc cho thuê theo các trường hợp sau:
- Theo quy định sau đây, quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng:
- a) Căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng doanh nghiệp nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tần
Ngoài đáp ứng các điều kiện trên, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê có thể nhận được quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô khi đáp ứng các điều kiện sau:
Các yêu cầu của chủ đầu tư dự án bao gồm: xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đ
– Chủ đầu tư của dự án phải trả các khoản tiền liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí và bất kỳ khoản phí nào liên quan đến đất đai.
Các dự án thuộc khu vực là các dự án đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan
– Các điều kiện khác liên quan đến các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
– Theo quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và
Do đó, người đầu tư phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp tất cả các giấy tờ và thông tin sau đây để kiểm tra xem một dự án có đầy đủ pháp lý hay không:
(1) Hồ sơ pháp lý cơ bản của chủ đầu tư liên quan đến dự án này bao gồm: Giấy chứng nhận đầu tư của chủ đầu tư cho dự án này; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; và
Tìm hiểu các thông tin này sẽ giúp bạn đánh giá và biết ai là chủ đầu tư thực sự của dự án và ai có quyền bán đất nền cho khách mua. Một số công ty môi giới thường tiết lộ thông tin sai lệch để chính họ ký hợp đồng cọc, giữ chỗ hoặc thỏa thuận có điều khoản phạt cọc hoặc đặt bẫy người mua để chiếm dụng tiền của khách hàng mà không phải là chủ đầu tư. Tuy nhiên, những công ty này không có văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép họ làm như vậy.
(2) Quyết định phê duyệt bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan có thẩm quyền của chính phủ liên quan đến dự án. Quyết định này sẽ cụ thể hóa nội dung các quy hoạch chung và phân khu liên quan đến việc bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật và ranh giới lô đất. Người mua đất có thể biết lô đất của họ sẽ nằm trong khu vực nào và vị trí nào trong dự án.
(3) Văn bản kiểm tra liên quan đến việc hoàn thành cơ sở hạ tầng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Việc kiểm tra cơ sở hạ tầng là cần thiết, bao gồm kiểm tra chất lượng, số lượng và vị trí. Kiểm tra phải tuân theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, cũng như đo đạc và cắm mốc cụ thể cho dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của khu vực nơi dự án được thực hiện, xác nhận và đóng dấu. Chủ đầu tư không thể tự thuê một công ty tư nhân để thực hiện nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản.
(4) Cần thực hiện một cuộc kiểm tra tại khu đất thực địa để xác định tình trạng của các công trình hạ tầng thực tế, bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như trên.
Nhiều trường hợp, người môi giới đánh lừa người mua bằng cách đưa họ vào một dự án khác. Do đó, để tránh bị lừa, trước khi đi xem đất, hãy kiểm tra các hồ sơ và giấy tờ pháp lý để đảm bảo rằng hợp pháp đủ điều kiện. Để đảm bảo rằng bạn không bị lừa mua đất từ một dự án không chính chủ, bạn nên xem xét địa chỉ, vị trí, tờ bản đồ và số thửa theo hồ sơ pháp lý. Bạn cũng nên hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất.
Xem thực địa cũng giúp người mua quan sát và đánh giá các yếu tố khác để lựa chọn lô đất đẹp; họ có thể đánh giá tiềm năng của miếng đất, khả năng sinh lời của nó sau này hoặc đáp ứng các nhu cầu cần thiết để xây dựng nhà ở và sinh sống ở đó. Ví dụ:
Các yếu tố phong thuỷ bao gồm việc lựa chọn các lô đất nằm ở những vị trí đẹp, bằng phẳng, nở hậu và không có cột điện, cây hoặc con đường cắm thẳng vào lô đất. Không nên mua các lô đất đối diện với ngã ba, góc hoặc đường cong. Hướng của
Các yếu tố liên quan đến môi trường bao gồm việc lựa chọn các khu đất mà khu vực đó trước đây không được sử dụng làm nhà tù, bãi rác hoặc nghĩa trang hoặc hiện tại không gần các khu công nghiệp, bãi rác hoặc nghĩa địa. Đất mới khai khẩn, đất ruộng hoặc nông trại Đất nằm trong khu vực dân cư đông đúc, có điện và nước đầy đủ, đường hè rộng thoáng, ô tô có thể vào được, giao thông thuận tiện và lối đi vào thửa đất không gặp khó khăn.
Địa chất: Đừng mua đất ở các khu vực ao hồ lấp vì những nơi này có địa chất nền đất yếu và có thể tốn kém khi gia cố.
(5) Biên lai thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí và các khoản phí liên quan đến đất đai (nếu có) để chứng minh rằng chủ đầu tư đã thực hiện các trách nhiệm tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Ngoài ra, điều này rất quan trọng vì đây là một khoản tiền lớn ảnh hưởng đến sự thành công của dự án; nếu không đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của nhà nước, thì dự án sẽ không được chuyển nhượng. Ngoài ra, điều này giúp người mua dự án hiểu rằng chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất để làm những điều khác, chẳng hạn như không thể nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Ngoài ra, việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình với nhà nước trước khi mở bán cho thấy chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín để thực hiện dự án.
(6) Văn bản cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đ
(7) Hãy kiểm tra xem chủ đầu tư của dự án đang thế chấp, kê biên hoặc có tranh chấp nào liên quan đến dự án hoặc các lô đất nền mà bạn muốn mua hay không. Chủ đầu tư thường bị tranh chấp, bị kê biên hoặc thế chấp cho ngân hàng mặc dù họ có đủ điều kiện pháp lý để bán dự án. Do đó, sau khi biết tên của dự án, bạn có thể tìm hiểu sơ bộ về nó trên internet hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo rằng lô đất mà bạn mua không bị kê biên, thế chấp hoặc tranh chấp.
(8) Tìm hiểu xem dự án có vướng các quy hoạch khác bằng cách liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. hoặc có các quy hoạch làm bãi rác, khu công nghiệp hoặc nghĩa địa gần khu đất hay không. Không nên đầu tư nếu có.
(9) Hỏi UBND và người dân địa phương xem đây có phải là “dự án ma” hay không.
Thực tế là, mặc dù họ biết về các quy định luật định này, nhiều chủ đầu tư vẫn công khai thực hiện các giao dịch mua bán ngay cả khi dự án đó không đáp ứng đủ các điều kiện trên. Và trong trường hợp các giao dịch này xảy ra tranh chấp, chúng có thể bị tuyên bố vô hiệu do luật pháp, khiến người mua chỉ được trả lại khoản tiền đã thanh toán. Điều này xảy ra vì phần lớn các hợp đồng mua bán được thiết kế theo mẫu của chủ đầu tư và bao gồm các nội dung
Các tranh chấp này thực sự xuất hiện thường xuyên. Theo các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, chẳng hạn như Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, một trong những hậu quả cần được xem xét khi xét xử các giao dịch mua bán nhà ở là quyền sử dụ Nếu các bên không thể đạt được thỏa thuận về giá trị của quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, Tòa án có thể yêu cầu định giá theo giá thị trường hoặc bảng giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.
Mặt khác, việc chứng minh thiệt hại thực sự là một thách thức. Bởi vì nhiều dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng khi ký kết các hợp đồng mua bán này, chỉ có bãi đất trống và các sản phẩm bất động sản chưa cố định hoặc định hình. Do đó, các công ty thẩm định giá có thể từ chối định giá vì dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng. Ngoài ra, có rất nhiều trường hợp các cơ quan Nhà nước chưa đưa ra quyết định chính thức về giá trị của đất tại các dự án đó, điều này khiến Tòa án không có cơ sở để áp dụng. Mặc dù người mua được yêu cầu chứng minh các thiệt hại này, nhưng các vấn đề có thể xảy ra nêu trên sẽ khiến việc bảo vệ quyền lợi của họ trở nên khó khăn hơn và khiến quá trình tố tụng tại Tòa án kéo dài hơn.
THỨ TƯ: MỘT BÊN TRONG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH ĐẤT NỀN PHẢI LÀ CHỦ ĐẦU TƯ HOẶC BÊN THỨ BA PHẢI ĐƯỢC CHỦ ĐẦU TƯ UỶ QUYỀN HỢP PHÁP.
Hiện nay, các chủ đầu tư không thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm khách hàng hoặc môi giới trực tiếp. Thay vào đó, họ thường hợp tác và ký kết các hợp đồng môi giới, trong đó các đối tác này sẽ nhận các nhiệm vụ giới thiệu sản phẩm, tìm kiếm khách hàng, đặt cọc và
Theo Điều 13 Khoản 5 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, chủ đầu tư không được ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản. Do đó, nếu người mua ký hợp đồng như hợp đồng đặt cọc hoặc giữ chỗ với bên thứ ba khác, họ phải tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư. Người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền
Chủ đầu tư dự án phải ký trực tiếp hợp đồng mua bán trước khi chuyển nhượng được thực hiện.
Thật vậy, người mua thường bị mất tiền vì bên thứ ba không có quyền hợp pháp lợi dụng hợp đồng để chiếm đoạt tài sản.
Bà Phạm Thị Thu Trang đã bị Công an tỉnh Quảng Nam khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đây là trường hợp liên quan đến việc bán đất nền của dự án Khu TĐC Tam Quang (giai đoạn 4) thuộc Thị trấn Núi Thành, huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam. Theo đó, Công ty Vạn Kim đã cam kết bằng văn bản với bà Trang rằng sau khi công ty được chấp nhận là chủ đầu tư của dự án, họ sẽ chuyển nhượng cho bà Trang 60 lô đất nền. Bằng văn bản này, bà Trang tạo lòng tin để ký và nhận tiền của nhiều người thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc lên tới 105 lô. Mặc dù vụ án vẫn đang được điều tra, nhưng điều rõ ràng là những người mua đã bị thiệt hại, cũng như tiền bạc, thời gian và công sức bỏ ra để theo đuổi vụ án.
Ngoài vấn đề trên, tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà môi giới rất dễ xảy ra. Họ cạnh tranh trong tòa án, khiến dự án bị chậm trễ và quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ví dụ, một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Công ty Cổ phần Bách Đạt An và Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam liên quan đến nhiều dự án tại Quảng Nam – Đà Nẵng đã khiến hàng nghìn khách hàng đã đầu tư vào các dự án này bị “mắc kẹt” trong tranh chấp mặc dù họ đã
Thứ Năm: Ký kết hợp đồng góp vốn, đặt cọc và giữ chỗ đất nền
Tuy luật quy định điều kiện chặt chẽ như vậy, nhưng các chủ đầu tư thường cần vốn để thực hiện dự án nên họ thường đưa ra các hình thức hợp đồng để lách luật, như hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp tác hoặc chính xác là hợp đồng mua bán. Người mua cũng đồng ý ký hợp đồng và nộp tiền cho chủ đầu tư vì đất ở giai đoạn này có khả năng sinh lời cao.
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, nhưng trong các loại hợp đồng này, thường là các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, vì vậy người mua gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về các điều khoản trong hợp đồng. Các điều khoản thường rất lỏng lẻo khi được soạn thảo như vậy, điều này có lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, các bên rất có thể xảy ra tranh chấp và người đầu tư sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.
Khi các chủ đầu tư cần tiền để thực hiện dự án, họ có thể sử dụng hợp đồng góp vốn để mua bán đất nền. Người mua sẽ cung cấp cho chủ đầu tư tiền bằng cách ký hợp đồng vay vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư. Kèm theo đó là điều khoản rằng họ sẽ nhận được đất nền dự án với đầy đủ hồ sơ pháp lý sau khi dự án được hoàn thành.
Chủ đầu tư không được phân phối sản phẩm nhà ở hoặc lợi nhuận từ các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh hoặc liên kết bằng các hình thức huy động vốn được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Do đó, pháp luật cấm việc huy động vốn để sau đó được phân chia quyền sử dụng đất nền trong các dự án nhà ở thương mại hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc hoặc hưởng quyền mua nhà ở. Do đó, pháp luật sẽ không bảo vệ nếu trường hợp này thực sự xảy ra, dẫn đến các tranh chấp.
Do đó, người mua dễ bị rủi ro thậm chí có thể bị lừa đảo bởi những kẻ lừa đảo sử dụng các dự án ảo để chiếm đoạt tài sản. Giải pháp tốt nhất là tránh đầu tư vào các dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi người mua ký hợp đồng, họ sẽ cố gắng thương lượng với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng góp vốn để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các điều khoản liên quan đến tiến độ bàn giao đất của chủ đầu tư và các khoản bồi thường trong trường h
Đối với hợp đồng đặt cọc, mức phạt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là:
- Đặt cọc là khi một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho một bên (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác cho một bên khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định
2:Trong trường hợp hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc
Do đó, khách hàng nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi trả tiền đặt mua đất. Cần ghi rõ và đầy đủ mọi thông tin quan trọng, chẳng hạn như giá, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao và các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua không thanh toán hoặc không mua, để tránh bị phạt cọc trong trường hợp có vấn đề. Trong lĩnh vực nghĩa vụ của bên bán, bên bán phải đảm bảo rằng đất được bàn giao đúng thời hạn và trường hợp chậm trễ phải chịu phạt. Bên bán thường sử dụng nhiều trường hợp miễn trừ trách nhiệm, chẳng hạn như trường hợp bất khả kháng, chính sách thay đổi v
Hợp đồng mua bán, thứ sáu và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau phải được chứng minh.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện chung về hình thức. Điều 167 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 nói rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động s Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 nói rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Do đó, luật đã quy định rõ ràng rằng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau, chứ không phải là các hợp đồng được ký với các tổ chức kinh doanh bất động sản, phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ
Hợp đồng chuyển nhượng với công ty bất động sản không cần công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện, như tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự, nội dung không vi phạm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên, thì các bên có yêu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng.
Luật Công chứng năm 2014 quy định:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ ch
Theo quy định trên, văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại thành phố hoặc tỉnh trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền công chứng hợp đồng này.
Ngoài ra, hiện nay có nhiều cá nhân lập vi bằng mua bán đất để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng. Điều này là vi phạm quy định và đặt người mua vào rủi ro cao.
Thuật ngữ “vi bằng” được nhiều người biết đến, đặc biệt là những người liên quan đến nhà đất. Điều 2 Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP liên quan đến hoạt động và tổ chức Thừa phát lại nói rõ về vi bằng như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”, theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, khoản 4, 5 quy định các trường hợp không được lập vi bằng:
Điều 37:“ Các trường hợp không bằng
:4. Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt được xác nhận là chính xác, hợp pháp và không trái đạo đức xã hội; xác nhận nội dung của hợp đồng, tên trong hợp đồng và các giao dịch nằm trong phạm vi của công chứng
:5. Ghi nhận sự kiện, chuyển quyền sử dụng, sở hữu đất đai, tài sản không có bằng chứng chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
Do đó, vi bằng không thể thay thế hợp đồng được công chứng, hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa các cá nhân với nhau bằng cách lập vi bằng giữa các bên không phải là một hành động phù hợp với pháp luật. Do đó, những người mua các hợp đồng chuyển nhượng vi bằng không đáp ứng được các điều kiện để được đăng ký biến động và được
Thứ Bảy: Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, chủ dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn được gọi là sổ đỏ.
Theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, Sổ đỏ, còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được coi là điều kiện cần thiết để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất).
Khi giao dịch mua bán đất nền dự án không có sổ đỏ, có nhiều rủi ro như sau:
(1) Hợp đồng không được công chứng mua bán
Điều 40, điểm d khoản 1, Luật công chứng năm 2014 quy định rằng một trong những giấy tờ cần có trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản
Do đó, sẽ khó đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ.
(2) Rất khó để xác định nguồn gốc của đất
Khi đất không có Sổ đỏ, khó xác minh nguồn gốc của nó và có các rủi ro như đất nông nghiệp, đất đang có tranh chấp hoặc thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi. Người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
(3) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất khác.
Bạn không thể thế chấp đất nếu không có Sổ đỏ trong trường hợp cần vay vốn ngân hàng.
Người mua nên đợi sau khi chủ đất hoàn tất các thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng để bảo vệ quyền lợi của họ và đảm bảo rằng giao dịch sẽ tuân thủ mọi quy định pháp lý hiện hành. Điều này là do
Theo Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước cung cấp hoặc cho thuê đất, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) cho toàn bộ diện tích dự án. Chủ đầu tư phải tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng.
Điều 72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định rằng người chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
– Biên bản bàn giao các công trình xây dựng, đất và nhà.
Thứ tám, cân đối khả năng tài chính của một sản phẩm trong quá trình mua bán
Như đã nêu, chủ đầu tư có thể sử dụng tiền huy động từ người mua để thực hiện các hoạt động không liên quan đến dự án, khiến dự án bị chậm tiến độ và kéo dài. Ngoài ra, nếu người mua trước đó đã vay mượn tạm để mua đất dự án và tin rằng họ có thể thế chấp vốn bằng giấy CNQSDĐ, thì dự án sẽ bị treo vì lãi vay. Hoặc trong trường hợp chủ đầu tư phá sản và không còn tiền để đầu tư vào dự án, họ sẽ không có tiền để trả lại.
Ngoài ra, nhiều người nghĩ rằng đất nền dự án là tài sản sẽ được sử dụng trong tương lai, vì vậy họ có thể vay vốn từ các hợp đồng đặt cọc hoặc góp vốn. Tuy nhiên, Điều 10 Khoản 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021, quy định việc thực hiện Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định rằng “việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụ
Có nghĩa là quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được thế chấp để vay vốn và không thuộc tài sản bảo đảm và không được tham gia giao dịch bảo đảm.
Do đó, người mua phải tính toán tài chính khi ký hợp đồng và xem xét các thoả thuận về tiến độ thanh toán để tránh bị phạt cọc, lãi suất hoặc thanh lý hợp đồng.
CÁCH GIẢI QUYẾT ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT NỀN
Cách 1: Thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư hoặc bên môi giới để giải quyết tranh chấp
Mặc dù đây là một trong những phương pháp phổ biến nhất, nhưng nó không thực sự hiệu quả bởi vì người mua thường không biết những điểm yếu và điểm mạnh của cả hai bên. Điều này khiến họ không thể đưa ra các lý lẽ để buộc chủ đầu tư hoặc bên môi giới phải chịu trách nhiệm do vi phạm Ưu điểm của phương pháp này là nó dễ thực hiện, đơn giản và không tốn nhiều tiền.
Cách hai: Nhờ bên thứ ba giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Mặc dù đây là một phương pháp khá mới, nhưng nó vẫn được rất nhiều người sử dụng. Đây là một phương pháp giải quyết công việc hiệu quả vì có một bên thứ ba đứng giữa để nắm bắt tâm tư và nguyện vọng của các bên, xác định những vấn đề các bên chưa giải quyết được và đưa ra những cách giúp các bên đạt được sự đồng thuận.
Cách 3: Báo cáo vi phạm với cơ quan điều tra
Bên mua có thể tố cáo đến cơ quan điều tra để xử lý các dự án đã đầu tư nếu chúng là ma, không đủ hoặc không đủ các điều kiện chuyển nhượng. Có hai loại vi phạm có thể bị truy tố: vi phạm hành chính theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (mức phạt lên tới 1 tỷ đồng) hoặc vi phạm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài s
Cách 4: Khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Các bên có thể khởi kiện tại Toà án để giải quyết tranh chấp nếu họ không thể thống nhất cách giải quyết tranh chấp hoặc nếu cơ quan điều tra phát hiện ra rằng không có dấu hiệu hình sự đối với hành vi của chủ đầu tư hoặc bên mua giới. Ưu điểm của phương pháp này là quyết định của Tòa án là quyết định có giá trị bắt buộc phải được thi hành trong trường hợp cố tình trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, thực tế là không phải lúc nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền đã bỏ ra, ngay cả khi họ đã thắng kiện. Điều này có thể do nhiều lý do, chẳng hạn như chủ dự án không thể thực hiện việc thi hành án hoặc chủ dự án cố tình không hợp tác hoặc chây ỳ
Cách 5: Yêu cầu toà án mở thủ tục phá sản cho chủ đầu tư
Khi chủ dự án chậm trễ hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư, một trong những cách hiệu quả nhất để thu hồi lại vốn góp đầu tư là yêu cầu phá sản. Tuy nhiên, trước khi bên mua có thể nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án, họ phải chứng minh rằng họ là chủ nợ và chủ dự án đang rơi vào điều kiện phá sản theo quy định.
Khả năng thu hồi lại một phần tài sản góp vốn cho bên mua là một giải pháp pháp lý khác. Tuy nhiên, việc mở thủ tục phá sản cũng sẽ mất nhiều thời gian—thường kéo dài nhiều năm—và khả năng thu hồi lại toàn bộ số tiền đã góp của nhà đầu tư cũng không cao. Điều này là do chủ dự án cũng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đối với các chủ nợ khác, nếu
Thứ hai, luật sư am hiểu về lĩnh vực này phải được hỗ trợ pháp lý.
Việc mua đất nền dự án liên quan đến nhiều quy định pháp luật, các điều kiện chuyển nhượng phức tạp và độc đáo, và rất nhiều rủi ro, như đã được chứng minh trong các phân tích trước đó. Đồng thời, số tiền bỏ ra để mua đất nền cho dự án là rất lớn. Do đó, để đánh giá rủi ro, tìm cách giải quyết vấn đề khi tham gia giao dịch, hỗ trợ người mua thương thảo hợp đồng với chủ đầu tư và xác định các dự án ma, nên tham vấn luật sư và những người am hiểu pháp luật. Việc tránh tình trạng “mất bò mới lo làm chuồng” sẽ giúp giảm thời gian, chi phí và hiệu quả.
Khi mua đất nền cho một dự án bất động sản, bên mua nên lưu ý mười điều sau đây. Mọi người hy vọng rằng những điều này sẽ có lợi và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực đang được ưa chuộng này.
