Nên đầu tư đất khu vực nào Hà Nội

Nên đầu tư đất khu vực nào Hà Nội? Ở một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Long Biên và Hoài Đức, nhu cầu mua đất nền tăng mạnh 1,7 đến 2 lần so với cùng kỳ năm 2023.

3 huyện ở Hà Nội đang thu hút nhà đầu tư với giá đất nền tăng cao

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 cho thấy thị trường đất nền ở Hà Nội đã bắt đầu tăng lên. Đến quý I/2024, mức độ quan tâm đến đất nền đã tăng lên 48% so với hai quý cuối năm 2023.

Nhu cầu mua đất nền ở một số huyện ngoại thành ở Hà Nội như Đông Anh, Long Biên và Hoài Đức đã tăng gấp 1,7 đến 2 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Đất ngoại thành Hà Nội không ngừng tăng giá, có nên đầu tư?

Theo các chuyên gia bất động sản, giá đất ngoại thành Hà Nội không ngừng tăng cao khi khu vực đó không có dự án lớn hoặc sự tham gia của các chủ đầu tư chính, thì đây là một hiện tượng không tốt. Nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn thận!

Càng về cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội ở những vùng ven bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ. Vì vậy, giá đất tại đây ngày một tăng. Tuy nhiên, nếu không muốn “mắc cạn”, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các vùng “sốt đất”. Điển hình là các khu vực ven trung tâm như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Ứng Hòa.

Đất ngoại thành Hà Nội đồng loạt tăng giá

Tại Hoài Đức: Kể từ tháng 7, khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, giá đất tại các khu vực này bắt đầu tăng, thậm chí được “đẩy giá” gấp nhiều lần. Nếu như trước đó, đất ruộng, đất vườn chỉ có giá khoảng vài trăm nghìn đồng/m2 thì nay đã lên trên 2 triệu đồng/m2. Ở các vùng hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ ruộng vườn, hay các khu vực gần Quốc lộ 32 và đường Láng – Hòa Lạc cũng được đẩy lên mức rất cao so với trước đây.

Thậm chí, theo một văn phòng môi giới tại huyện Hoài Đức, giá đất khu Kim Chung – Di Trạch được rao bán hàng chục triệu/m2, có thể lên đến trên 50 triệu đòng/m2, giá đất tăng từng ngày và ngày càng sôi động ở Hoài Đức, Thạch Thất.

Theo thông tin từ Cafef, giá đất thổ cư tại Hoài Đức ở những khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh giá cũng tăng bất thường. Riêng những khu đất đẹp có giá bán lên đến trên 80 triệu đồng/m2. Tại xã Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội. Thậm chí theo các môi giới nhà đất khu vực này, giá đất tại những khu vực nóng hiện đang đắt ngang với mức giá một số quận nội thành.

Đối với nhu cầu thật, dân mua để ở tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m², ngõ nhỏ 24-30 triệu đồng/m2, đường lớn 40-50 triệu đồng/m2.

Tại Thạch Thất: Kể từ khi thông tin tập đoàn Vingroup sẽ về đầu tư dự án tại đây khiến các lô đất được đẩy giá lên 3-5 lần. Tuy nhiên, sau đó tập đoàn Vingroup không làm dự án tại đây nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn bị “cò đất” lừa, ôm đất và chờ tăng giá.

Tại Quốc Oai và Ứng Hòa: Các huyện này hiện cũng có mức giá cao hơn nhiều so với trước đây. Đặc biệt từ thông tin Ứng Hòa lập sân bay thứ hai của Hà Nội.

Nguyên nhân khiến giá đất vùng ven tăng

Lý giải về nguyên nhân khiến giá đất vùng ven đô Hà Nội tăng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: Do sự khan hiếm nguồn cung ở vùng trung tâm, các nhà đầu tư đã tìm đến vùng ven nhiều hơn, cộng với việc đẩy giá, tăng giá của những môi giới lợi dụng thời cơ.

Theo ông Đính, tại những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, cũng không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào, chỉ có hoạt động của đầu cơ mà giá đất cũng tăng không ngừng, là hiện tượng không tốt của thị trường.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản ở khu vực vùng ven đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng nhiều nhưng được hét giá lớn, lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng /m2.

Bài học lịch sử về đầu tư đất ven đô cách đây 10 năm

Theo các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư nên cẩn trọng khi đầu tư nhà đất vùng ven Hà Nội. Nhìn từ bài học cũ, giữa năm 2008, tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội đã tạo ra một cơn sốt đất chưa từng có và lên đỉnh điểm cho đến tận cuối năm 2010. Mức giá nhà đất tăng chóng mặt, từ 15-20 triệu đồng/m2 lên đến 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m2.

Điều này khiến thị trường Hà Tây (cũ) hỗn loạn, nhiều nhà đầu tư “tiếc rẻ” vì đã không kịp vào. Thời điểm đó, nhiều vùng đất được xẻ ra bán với số lượng người mua ngày một đông. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm, thị trường nhà đất “đóng băng” khiến không ít người ôm đất “sống dở, chết dở” vì đã ôm đất chờ tăng giá ở những khu vực này. Hay gần đây, không ít nhà đầu tư ôm đất vùng ven để chờ “lên quận” theo thông tin quy hoạch.

Có thể nói, tình trạng sốt đất “làng lên phố” xảy ra khá phổ biến và lặp lại nhiều lần. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý quá trình lên quận ở các địa phương vùng ven và sự phát triển đồng bộ không xảy ra trong thời gian ngắn mà kéo dài nhiều năm. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khi chỉ mang tính nhất thời. Thậm chí, hiện tượng sốt đất thường chỉ diễn ra giữa các nhà đầu cơ, giao dịch đến từ người mua ở thật không nhiều.

Hiện tượng sốt đất xảy ra nhiều lần, khi các nhà đầu cơ “ăn theo” quy hoạch. Và câu trả lời cho vấn đề có nên đầu tư đất ở các huyện ngoại thành là nhà đầu tư cần tỉnh táo, xem xét và đánh giá tình hình. Đất nền đặc biệt là ở vùng ven, ngoại thành là sản phẩm dài hạn nên cần xem xét định hướng quy hoạch của nhà nước hoặc các công trình lớn. Trước khi xuống tiền mua đất Hà Nội ở vùng ven, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Đồng thời, xu hướng tìm kiếm đất nền của khách hàng ngày càng rõ ràng.

Theo các chuyên gia, hiện có ba công ty thu gom đất nền xuất hiện trên thị trường. Hai nhóm đầu tư được gọi là “cá mập” và nhóm còn lại là các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group, sẽ rất khó giảm sức hút của đất nền trong một thời gian dài. Phân khúc này luôn thu hút nhiều nhà đầu tư vì nhiều lý do, chẳng hạn như xu hướng chuộng nhà gắn liền với đất, nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025–2026 dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại. Đến nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản có thể bắt đầu một chu kỳ phục hồi.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), giá đất nền ở Hà Nội đang dần ổn định. Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến các sản phẩm đất nền ở vùng ven Hà Nội có giá dưới 2 tỉ đồng/lô có pháp lý đảm bảo và hoàn thiện hạ tầng.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết giá đất nền và đất thổ cư ở một số quận huyện vùng ven tại Hà Nội đã tăng lên trong thời gian qua.

Chuyên gia cho rằng việc giá bất động sản tăng vô căn cứ có thể là dấu hiệu của “bong bóng” và tác động của nhóm đầu cơ thổi giá trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn và thu nhập của người dân chưa ổn định.

Người dân cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, sổ đỏ, không đầu tư ồ ạt vào dự án, xây dựng hạ tầng và tránh gặp rủi ro sau này trước khi mua phân khúc đất nền ở vùng ven Hà Nội.